Bei der Übertragung der Grundpfandrechte wirkt sich der Unterschied zwischen der forderungsakzessorischen Hypothek und der Grundschuld besonders deutlich aus. Schon nach § 401 BGB gehen nämlich bei Abtretung einer Forderung mit der abgetretenen Forderung die Hypotheken, Schiffshypotheken oder Pfandrechte, die für sie bestehen, sowie die Rechte aus einer für sie bestellten Bürgschaft auf den neuen Gläubiger über. Die Konsequenzen aus dieser Abtretungsregelung ziehen für die Hypothek §§ 1154 ff. BGB. Die Abtretung der Hypothek wird dort so geregelt, dass an die Forderungsabtretung bestimmte Anforderungen gestellt werden. So ist nach § 1154 Abs. 1 S. 1 BGB zur Abtretung der Forderung Erteilung der Abtretungserklärung in schriftlicher Form und Übergabe des Hypothekenbriefs erforderlich; die Vorschriften des § 1117 BGB finden Anwendung. § 1154 Abs. 1 S. 2 BGB räumt dem neuen Gläubiger gegen den bisherigen Gläubiger einen Anspruch auf öffentliche Beglaubigung der Abtretungserklärung auf seine Kosten ein.

Gemäß § 1154 Abs. 2 BGB ersetzt die Eintragung der Abtretung in das Grundbuch die schriftliche Form der Abtretungserklärung.

Bei der Buchhypothek gelten nach § 1154 Abs. 3 BGB für die Abtretung der Forderung die Vorschriften der §§ 873, 878 BGB. Das heißt: Eine durch Buchhypothek gesicherte Forderung kann nur durch Einigung und Eintragung im Grundbuch abgetreten werden.

Die Schuldnerschutzvorschriften der §§ 404 ff. BGB gelten im Hinblick auf die Hypothek nur eingeschränkt (§1156 BGB). Dies ist eine Konsequenz der rechtlichen Ausgestaltung der Abtretung der hypothekengesicherten Forderung.

Indes erhält § 1157 BGB die Einreden gegen die Hypothek dem Erwerber der Hypothek gegenüber aufrecht. Eine Einrede, die dem Eigentümer auf Grund eines zwischen ihm und dem bisherigen Gläubiger bestehenden Rechtsverhältnisses gegen die Hypothek zusteht, kann danach nämlich auch dem neuen Gläubiger entgegengesetzt werden, allerdings mit einer erheblichen Einschränkung: Die Vorschriften der §§ 892, 894 bis 899, 1140 BGB gelten nach § 1157 S. 2 BGB auch für diese Einrede. Der Erwerber kann die Hypothek also gutgläubig einredefrei erwerben.

§ 1157 BGB gilt gemäß § 1192 BGB auch für Einreden gegen die Grundschuld. Soweit es um Einreden aus der Sicherungsabrede geht, bestand keine Einigkeit über den Anwendungsbereich des § 1157 BGB. Die herrschende Lehre wendete § 1157 BGB nicht bzw. nur eingeschränkt auf die Einrede an, dass die Grundschuld nur dem Zweck der Sicherung der Forderung dient. In § 1192 Abs. 1a BGB hat der Gesetzgeber die Zweifel um den Geltungsbereich des § 1157 BGB so beseitigt:

Ist die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden (Sicherungsgrundschuld), können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden; § 1157 Satz 2 findet insoweit keine Anwendung. Im Übrigen bleibt § 1157 unberührt.