Grundpfandrechte sind Immobiliarsachenrechte. Gemäß § 873 BGB entstehen Immobiliarsachenrechte durch Einigung und Eintragung: Zur Belastung eines Grundstücks mit einem Rechte ist danach die Einigung des Berechtigten und des anderen Teiles über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

§§ 1115 ff. BGB enthalten ergänzende Vorschriften für die Entstehung von Grundpfandrechten. So ist für die forderungsakzessorische Hypothek zusätzlich die Entstehung der Forderung Entstehungsvoraussetzung der Hypothek. Bei der Eintragung der Hypothek müssen gemäß § 1115 Abs. 1 BGB der Gläubiger, der Geldbetrag der Forderung und, wenn die Forderung verzinslich ist, der Zinssatz, wenn andere Nebenleistungen zu entrichten sind, ihr Geldbetrag im Grundbuch angegeben werden, wobei im übrigen zur Bezeichnung der Forderung auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden kann. Ist die Forderung, für welche die Hypothek bestellt ist, nicht zur Entstehung gelangt, entsteht auch nicht die beabsichtigte Hypothek des Gläubigers, sondern gemäß § 1163 Abs. 1 S. 1 BGB steht die Hypothek dem Eigentümer zu.

Bei der Sicherungsgrundschuld stehen Forderung und Grundpfandrecht nebeneinander. Sie sind auf der schuldrechtlichen Ebene durch den Sicherungsvertrag verbunden. Fehlen oder Mängel der Forderung wirken sich sachenrechtlich auf die Grundschuld nicht aus. Die Ausgleichung zwischen den Beteiligten erfolgt bei Verfehlung des Sicherungszwecks schuldrechtlich, bei Wirksamkeit der Sicherungsabrede durch vertragliche Ansprüche, bei ihrer Unwirksamkeit bereicherungsrechtlich.